El art. 1 del Real Decreto Ley 11/2020 regula la SUSPENSIÓN DEL ACTO DE LANZAMIENTO, DESALOJO O ACTO DE JUICIO HASTA UN MÁXIMO DE 6 MESES, una vez que se levante el estado de alarma, debiendo el arrendatario acreditar ante el Letrado de la Administración de Justicia (antiguo Secretario Judicial) que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19 que le imposibilite encontrar una vivienda para él y para quienes conviven con él (requisitos y documentos arts. 5 y 6). El Juzgado lo comunicará a los servicios sociales para que adopten medidas de protección social que estimen oportunas.

SI EL ARRENDADOR SE ENCUENTRA TAMBIÉN EN SITUACÓN DE VULNERABILIDAD, lo deberá de comunicar también al juzgado que para este lo comunique a los servicios sociales para considerar el plazo de suspensión y a la adopción de medidas de protección social a adoptar.

Por lo tanto, durante el estado de alarma no se practicará desahucio alguno e incluso el mismo se suspenderá hasta un plazo máximo de 6 MESES finalizado el estado de alarma.

¿QUÉ PASA CON LA FINALIZACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA DURANTE EL ESTADO DE ALARMA?

El art. 2 del R.D.L. 11/2020 contempla una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual por un plazo de 6 MESES cuya prórroga finalice entre la entrada en vigor de este RDL 11/2020 hasta transcurrido dos meses de la finalización del estado de alarma.

La prórroga deberá solicitarla el arrendatario y deberá aceptarla el arrendador.

APLICACIÓN AUTOMÁTICA DE LA MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA EN CASO DE GRANDES TENEDORES Y EMPRESAS PÚBLICAS DE VIVIENDA.

• GRAN TENEDOR: Se considera gran tenedor a los arrendadores que posean más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros.
• Los arrendatarios cuyos arrendadores sean grandes tenedores o empresas públicas que se encuentren en situación de vulnerabilidad, podrán solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
• Las partes podrán llegar a un acuerdo.
• En caso de que no lleguen a un acuerdo, el arrendador podrá optar entre:

1. Reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y mensualidades siguientes si sigue en situación de vulnerabilidad el arrendatario, con un máximo de 4 meses.
2. Moratoria en el pago de la renta durante el estado de alarma y los meses siguientes hasta un máximo de 4 mensualidades si acredita el arrendatario situación de vulnerabilidad. Fraccionamiento en el resto de mensualidades sin intereses.

¿Y SI EL ARRENDADOR NO ES UN GRAN TENEDOR DE INMUEBLES URBANOS O EMPRESA PÚBLICA?

El art. 8 del RDL 11/2020 regula para estos casos una modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales de arrendamiento, para lo que el arrendatario en situación de vulnerabilidad podrá solicitar al arrendador el aplazamiento, siempre que dicho aplazamiento o condonación (total o parcial) no se hubiera pactado con anterioridad.

Si el arrendador no aceptara el aplazamiento o el fraccionamiento, el arrendatario en situación de vulnerabilidad económica sobrevenida podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.

¿QUIÉNES VAN A SER CONSIDERADOS PERSONAS EN SUPUESTOS DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA?

A.-) Los SUPUESTOS DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA como consecuencia de la crisis sanitaria deberán de reunir los siguientes requisitos:

1.- Que el arrendatario pase a situación de desempleo, ERTE o haya reducido su jornada por motivo de cuidados (en caso de ser autónomo), o motivos similares, no alcanzando la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de moratoria:

• Con carácter general, el límite de 3 veces el IPREM (1.613,52.-€). Este límite se incrementará en:
  1. 0,1 por cada hijo a cargo en la unidad familiar, siendo este incremento de 0,15 por hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
  2. 0,1 por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
• Si alguno de los miembros de la unidad familiar tuviera declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite permanentemente para actividad laboral, será 4 veces el IPREM (2.151,36.-€).
• Si el arrendatario fuera persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de 5 veces el IPREM (2689,20.-€).

2.- Que la renta arrendaticia, gastos y suministros básicos (agua, luz, gas, gasoil para calefacción, telecomunicaciones fija y móvil y posibles contribuciones a la comunidad de propietarios), resulten superior o igual al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.

B.-) Se entiende por UNIDAD FAMILIAR la compuesta por:

• La persona que adeuda la renta arrendaticia.
• Su cónyuges no separado legamente o pareja de hecho inscrita.
• Los hijos, con independencia de la edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita.

C.-) No concurren los supuestos de vulnerabilidad económica cuando la persona arrendataria o cualquiera de la unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, salvo que:

• El derecho recaiga sobre una parte alícuota y se haya obtenido por herencia o mortis causa sin testamento.
• Acrediten la no disponibilidad de la vivienda por causa de separación o divorcio.
• Por cualquier otra causa ajena a su voluntad.
• cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas de la unidad familiar.

¿CÓMO SE ACREDITAN LOS SUPUESTOS DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA?

Regula los documentos que el arrendatario presentará al arrendador para acreditar la situación de vulnerabilidad, y en caso de que no pueda presentar alguno durante el estado de alarma se puede sustituir por una declaración responsable. Una vez levantado el estado de alarma, tiene el plazo de un mes para presentar tales documentos.

Departamento de Derecho Civil